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上海公积金家庭最 高贷款额度提至120万 30年可省15万利息
2015-04-17

  4月9日,备受关注的上海住房公积金贷款新政终于出台了。上海市公积金管理中心宣布,自4月15日起,在上海购买首套房或改善性二套房,家庭最高公积金贷款额度将由原先的80万元上调至120万元。同时,对二手房公积金贷款年限进行调整,6年至19年房龄的二手房公积金抵押贷款,最长贷款年限由不超过15年调整为35年与房龄之差。
  上海市公积金管理中心表示,公积金贷款和提取两项新政的推出,将使本市广大无房职工家庭及购买首套自住或改善型住房职工家庭更多受益。
  家庭贷款最高达120万
  上海市住房公积金管理委员会于4月8日下发的《关于调整本市住房公积金贷款额度上限和二手房贷款年限的通知》(以下简称《通知》)明确,购买首套自住住房,个人最高贷款额度由30万元调整至50万元,家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元;缴交补充公积金的,个人最高贷款额度在50万元基础上增加10万元,家庭最高贷款额度在100万元基础上增加20万元。购买改善性第二套普通商品房,参照购买首套住房政策执行。
  此外,对于购买改善性第二套非普通商品房的,公积金最高贷款额度做相应调整。其中,个人最高贷款额度由20万元调整至40万元,家庭最高贷款额度由40万元调整至80万元;缴交补充公积金的,个人最高贷款额度在40万元基础上增加10万元保持不变,家庭最高贷款额度在80万元基础上增加20万元保持不变。
  30年贷款省15万利息
  根据上海公积金贷款政策,五年期以上个人住房公积金贷款利率为4%;五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率为3.5%。商业贷款利率,五年以上贷款利率为5.9%。以家庭为单位多贷款40万元公积金,贷款三十年计算,贷款利息节约15.2万元。
  上调贷款额度后,不仅节省了贷款利息,也一定程度提升购房者的购买力。
  德佑链家研究部总监陆骑麟表示,对于刚需而言,如果想全部通过公积金来贷款的话,首付只需要付两成,那么以家庭为单位,公积金最高可以贷款120万元,那么至少可以购买150万元的房源。2014年,位于外环外单价在20000元/平方米以下的一手公寓(不含别墅),其成交的套均总价为148.7万元,也就是说,家庭公积金调整至120万元的话,完全可以满足刚需的购房及贷款需求。
  陆骑麟继续表示,此次调整公积金额度,无论对刚需还是改善型购房者,无论是普通住宅还是非普通住宅,都有明显利好。过去七年,房价出现大幅度的上涨,原先公积金贷款额度标准已经不能满足现在购房者的需求,也无法起到真正意义上的保障作用,此次在“3·30”新政之后再提高公积金贷款额度,是非常符合大众呼声的,再结合此前的“3·30”新政,两者相互配合,能进一步减少购房者的购房成本支出。
  有开发商营销人员表示,会借助这轮新政,抓住这波出货行情。事实上,自3月底新政出台后,咨询人数明显上升,这轮新政有利于刺激新一轮购买力。
  二手房贷款年限相应调整 
  在上调贷款额度上限的同时,本市还将对二手房的公积金抵押贷款年限进行相应调整。上述《通知》明确,低于5年(含)房龄的二手房公积金抵押贷款,最长贷款年限仍为不超过30年;6年至19年房龄的二手房的公积金抵押贷款,最长贷款年限由不超过15年调整为35年与房龄之差;超过20年(含)以上房龄的二手房的公积金抵押贷款,最长贷款年限仍不得超过15年。
   “去年,二手房在上海公积金贷款中的比例超过50%,我们对这一群体进行比较分析、研究后觉得,可以通过延长贷款年限,在风险可控的情况下,让他们得到实惠。”上海市公积金中心负责人表示,经过测算,此次新政出台后,一个家庭如果贷足100万元,原来的贷款年限最多为15年,那么每个月要还7000多元的贷款,此次延长贷款年限之后,每月可减到4000多元。“去年,上海双职工的普通家庭,平均月收入为不到1.1万元,如果不延长贷款年限,还贷压力还是很重的。”
  与普通商品房新标准匹配
  此次公积金贷款新政,将个人最高贷款额度由30万元调整至50万元,家庭最高贷款额度由60万元调整至100万元,这一额度是如何测算确定的?
  “在对此次公积金贷款额度进行调整测算时,主要是围绕普通商品住房的情况,从两个方面来进行测算的。”上海市公积金管理中心副主任姜执伟介绍说,一方面,是按照去年全市商品房的平均交易价格,约2.3万元/平方米,以90平方米面积算,每套房价在210万元左右。“去掉首付后,多下来的房款进行贷款,公积金可以覆盖到贷款额度的60%~70%。”
  另一方面,此次贷款额度调整也和去年调整的普通商品住房标准,进行了一定的匹配。“按照普通商品住房的三个标准,我们制定了向中低收入者倾斜的原则。” 姜执伟说,越是外环的住房,公积金对其贷款的覆盖比例就越高,反之越低。此外,也充分考虑了资金的可供应程度。
  不会出现资金存量不足 
  据业内人士预计,此次公积金贷款额度上调后,购房需求可能会出现井喷,公积金资金存量是否会出现不足的问题?对此,上海市公积金管理中心主任马力表示,在政策制定的同时,市公积金中心也已经做好了资金的安排,存量资金能够保证短期内资金的需求。而从长远来看,本市还将通过继续做好扩大覆盖面的各项工作,来让更多职工缴交公积金,并享受到各项公积金政策。
  “更多的职工可以使用公积金,这也是回归了公积金制度的本质。”马力强调,上海的公积金一直以来都是健康平稳发展的,此次公积金贷款和提取两项政策叠加出台,不会发生由于资金存量不够而影响到贷款速度和效率的事情。“我们也相信,随着市场化配置资源的政策不断开放,金融融资的手段和措施会越来越活跃,今后从市场上获取资金的可能性也非常大。”
  据了解,公积金贷款从申请到放款,包括房屋状况查询、审批、办理抵押、通知放款等手续,整个流程约一个月。
  而对于在此次新政实施前已经提出申请,但是又想重新申请更多公积金贷款的购房者,市公积金中心表示,只要还没有放款,并且没有到房地产交易中心过户,就可以终止原来的申请手续,重新提出申请,市公积金中心将重新办理。在重新办理时,除了必须重新审核的条件,其他原来所需的材料将尽量简化,以缩短整个流程。
  租房最高每月可提2000
  新政同时宣布,自5月1日起,上海将进一步放宽提取公积金支付房租的条件。其中,租住公租房的职工,可按实际房租支出全额提取;租住其他住房的(包括商品住房、公有住房、售后公房、由单位提供的住房等),每户家庭月提取金额不超过当月实际房租支出,最高月提取限额暂定为2000元/月。同时,后者的申请人只需提供本人及配偶名下无房产的证明即可,无须提供房屋租赁合同、纳税证明等资料。
  据上海市公积金管理中心介绍,根据《通知》规定,凡职工连续缴存满3个月,本人及配偶在本市无自有住房且租赁住房的,可提取夫妻双方住房公积金支付房租,同时不再设定房租收入比限制。 
  在提取方式上,仍采用转账方式,确保资金专款专用。《办法》明确,凡符合条件的提取申请人通过“一次申请,一年有效,次年复审”的方式,市公积金管理中心按申请人要求定期将提取资金划转至其名下指定账户。此外,市公积金中心还将建立单位集中批量办理新机制。对由单位提供租住房的,单位可按规定提供相应证明后申请集中批量办理。