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住房公积金个人贷款存在的风险及对策探讨
2015-07-16

  开展个人住房公积金贷款业务,对推进城镇住房制度改革、解决中低收入家庭住房问题、扩大住房需求、促进房地产业发展、拉动地方经济增长等方面发挥了积极作用,由于住房公积金贷款利率低而深受广大缴存住房公积金职工的热烈欢迎,办理住房公积金贷款的人越来越多,住房公积金贷款规模也随之越来越大。涪城管理处自2002年8月开展住房公积金个人贷款至2014年末,已累计发放住房公积金职工个人贷款4972户,贷款总额达8.59亿元,贷款余额达5.39个亿,年末个贷率70.46%。但是,我国的住房公积金制度是上世纪九十年末代出现的新生事物,只有十几年的发展史,住房公积金制度还很不完善,住房公积金贷款存在着潜在的风险,这在很大程度上制约了住房公积金的发展,因而探讨如何防范住房公积金贷款风险,推进住房公积金事业向前发展,这也是摆在住房公积金管理者面前的重要课题。
  一、导致住房公积金贷款风险的原因
  在住房公积金贷款的风险防范方面,根据商业银行住房贷款多年的经验和业内人士的总结,以及住房公积金贷款基本操作流程、管理所得出的结论,住房公积金贷款存在以下主要风险。
  (一)政策方面带来的风险
   由于住房公积金政策的特殊性及相关政策变动而形成的贷款风险。
  一是住房公积金的政策性特征决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入者,其中相当一部分职工收入不稳定,偿债能力不强, 随着住房公积金覆盖面的不断扩大,民营、私营企业的职工和农民工等都成了住房公积金贷款对象,由于民营、私营企业的职工和农民工有着流动性大、收入不高且不稳定等因素,使得住房公积金贷款的风险加大,异地贷款的开展,也存在一定的安全隐患。
   二是公积金个人住房贷款的利率政策性风险。住房公积金作为一种“强制储蓄、低进低出、封闭运作”的政策性住房资金,在发放个人住房贷款时实行“低存低贷"政策,符合我国的现实国情,也有力地推进了住房公积金制度的发展。但是,由于公积金个人住房贷款的期限长,中心现最长可达30年,一旦在贷款期限内遇国家房地产政策调控,国家利率调整,存款差发生变化,管理处难以保证预期的利息收入,甚至因此而发生亏损。住房公积金业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险的机制,更加剧了其风险性。
  (二)制度方面产生的风险
   一是委托运作模式的风险。住房公积金制度性风险主要来源于住房公积金的委托运作模式。国务院颁布的《住房公积金管理条例》规定,住房公积金管理中心不能办理金融业务,应当委托住房公积金管理委员会指定的银行办理住房公积金的金融业务。个人住房贷款只能以大委托方式一次性委托商业银行办理,并由管理中心承担风险。由于这项贷款的委托方与受托方是两个不同的利益主体,特别是银行是以利润最大化为目标的经济实体,虽定有委托协议,仍难以解决各自因不同利益驱使而在运作过程中产生的目标和利益冲突。由于银行不承担公积金个人住房贷款的风险,基于节约成本考虑,银行对贷款的回收力度不够。管理中心因不直接面对借款人,受托银行又与管理中心信息交流不够,在监督管理还款方面处于被动地位,即使受托银行不按合同约定履行收贷职责,管理中心也无力对银行进行制约和追究。
  二是存贷不对称,盲目发放贷款造成的风险。“以存定贷、存贷挂钩”是银行防范金融风险的基本原则,商业银行特别是国外的住宅银行,他们在发放贷款时既要考虑借款人的还款能力,同时还要评估借款人对住房储蓄的贡献率。如果我们一味地追求贷款规模,一旦住房公积金存款增长低于需求增长时,或者住房公积金资金使用不当,造成资金存贷比例失调,住房公积金贷款风险就不可避免地要暴露出来,这是一个不可忽视的风险。
  (三)管理方面存在的风险
   随着时间的推移,住房公积金业务不断发展,住房公积金的归集余额和住房公积金贷款量的不断增加,住房公积金管理机构人员素质和管理机构的硬件条件跟不上所造成的风险。另一方面,管理机构在办公设施和网络建设方面发展不均衡,计算机网络系统建设有待进一步更新升级,由于未开通个人征信系统,仅靠银行出据资信证明,等等这些也造成了住房公积金贷款的风险的加大。
  (四)操作方面存在的风险
   一是工作人员责任心不强造成的风险。如经办人员工作不认真负责,审查不严,操作失误或以贷谋私而产生的风险。
   二是人情风险。由于人情关系不符合贷款条件而贷款或担保不到位造成的风险。
  二、防范住房公积金贷款风险的措施及对策
  住房公积金贷款风险产生的原因多种多样,我们必须加强住房公积金贷款风险控制和防范,做到防患于未然。针对上述不同类型的风险,建议采取以下措施和对策,加以控制和防范:
   (一)建立健全住房公积金贷款风险管理制度,加强风险管理。
   一是将贷款风险防范工作前置,在日常工作中强化内部管理,建立健全审贷分离、分级审批制度、岗位责任制度和规范的岗位管理措施等,规范操作流程,建立风险防范机制。
   二是强化贷前贷中的审查工作。贷前加强对房地产开发商财务状况与诚信度的调查,调查开发商经济实力与资金来源情况,查看相关权属证件,并对贷款楼盘进行登记备案;审贷时注重申请借款人资格、偿债能力的审查和抵押物的落实,努力使房公积金贷款风险隐患降至最低。
   三是加强贷后管理和逾期贷款的催收工作。加强贷款台账及档案资料的登录和收集,实行管理规范化、制度化、科学化。对于逾期贷款,要密切关注借款人的信用变化情况,及时采取防范措施,化解风险,将催收任务落实到责任人,加大清收力度。
 (二)建立使用个人信用体系,与中国人民银行个人信用体系联网,进行信息共享。从中国人民银行个人征信系统中了解借款人的基本资料和经济信息,对发现有不良信用记录的,根据信用等级,适当调整借款人的贷款额度直至停止发放贷款,预防贷款风险的发生。
   (三)密切注视房地产信贷市场的经济运行情况,提防住房信贷危机因素的累积,在住房信贷危机到来之前,及时向相关经济部门发出警示,使政府和市场参与者未雨绸缪,在危机到来时采取有效措施,把风险降至最低。
   (四)加大委托银行的监督和管理。住房公积金管理中心应首先与受托银行签订条款周密、全面的住房公积金业务委托协议,明确双方的责任、义务。受托银行要按协议要求做好金融配套服务,对不按协议办理住房公积金金融业务,或配套服务质量较差的受托银行,公积金中心有权变更委托。公积金管理机构要加大对受托银行的日常监管和年终考核,将受托银行的管理与其存款额挂勾,并加强与各受托银行的沟通和联系,切实防范动作模式带来的风险。
  (五)构建贷款风险政策化解机制。住房公积金管理机构按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定,在增值收益中按比例提足贷款风险准备金,并要求严格程序及时核销坏死账。另外,应积极争取将沉淀的住房公积金用于经济适用房和廉租房建设上,多渠道提高住房公积金的使用率,从而达到防范风险的目的。
 (六)借鉴商业银行和国外住宅银行防范金融风险的做法,将“以存定贷、存贷挂钩”定为住房公积金存贷管理的基本原则,发放住房公积金贷款时既充分考虑借款人的还款能力,同时也评估借款人对住房公积金储蓄的贡献率,特别是对工作不稳定的缴存人群,这样既能保证住房公积金贷款资金来源的充足稳定,又能保证住房公积金的安全,充分维护住房公积金储户的利益。
   (七)不断提高人员素质。结合住房公积金管理工作的实际情况,大力开展“创建学习型单位,争当学习型职工”活动,采取请进来、走出去的方法,举办各种知识讲座和培训、外出参观考察和脱产进修等形式,提高职工在经济、财会、金融、房地产、计算机和管理等方面的知识,同时通过多种形式提高职工的政治思想素质,不定期开展正反两方面的教育活动,通过竞争上岗、公开招聘等方式,形成优胜劣汰的人事管理制度,优化人员结构,全面提高人员素质。 
   (八)加快并完善住房公积金计算机信息系统建设,在住房公积金贷款工作中全面推行管理信息化、运行网络化,确保住房公积金贷款的安全。(涪城管理处:王雪梅)